貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件適用范圍

      貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件官方版適用于房地產(chǎn)的出售、出租和自營項目。

      從投資管理形式來講，適用于企業(yè)投資和政府投資。

      從項目經(jīng)營性質(zhì)來講，適用于經(jīng)營性項目和非經(jīng)營性項目(政府項目)。

      從評價目的來講，適用于財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價(經(jīng)濟效益費用分析)。

      從評價方法來講，適用于財務(wù)生存能力分析、財務(wù)盈利能力分析、盈虧平衡分析、國民經(jīng)濟效益分析、敏感性分析、概率分析(概率樹和蒙特卡洛分析)等。

貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件功能

      敏感性分析

      對敏感性分析，貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件官方版中設(shè)計了非線性計算程序，這是本軟件的優(yōu)點之一，因此計算結(jié)果更加可靠和準(zhǔn)確。

      此外，敏感性分析的內(nèi)容十分豐富，功能非常強大。

      可選因數(shù)為土地價格、容積率、建安費用、產(chǎn)品(運營)價格、售租自營率(出售出租自營)和可變成本(或經(jīng)營成本)。

      風(fēng)險分析

      軟件中對風(fēng)險分析設(shè)計了資本金稅后非線性計算程序，計算結(jié)果更加可靠和準(zhǔn)確;風(fēng)險分析的內(nèi)容十分豐富，功能非常強大;這是本軟件的優(yōu)點之一。

      風(fēng)險分析有兩種方法可供選擇，第一種是概率樹計算法，第二種是蒙特卡洛模擬法，采用其中一種或兩種均可。

      軟件有兩個窗口專門用于風(fēng)險分析輸入計算：概率樹分析窗口和蒙特卡洛風(fēng)險分析窗口。

      概率樹分析可以處理的最大概率分級數(shù)為3，蒙特卡洛風(fēng)險分析窗口可以處理的最大概率分級數(shù)為10。

      計算結(jié)果為內(nèi)部收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值FNPV期望值和FNPV離散系數(shù)等。

      虧平衡分析

      程序自動計算出租和自營投運后每期的盈虧平衡點，按運營負(fù)荷百分比表示。輸出用戶選定期的盈虧平衡點、運營期盈虧平衡曲線圖，還可以按用戶選擇的計算期顯示并輸出該期的盈虧平衡圖。

貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件特色

      軟件的最大優(yōu)點之一是導(dǎo)向性，表現(xiàn)在二個方面：

      第一方面：完全導(dǎo)向式的輸入流程設(shè)計。所有過程完全按照程序設(shè)定的流程方向進(jìn)行，對于初級用戶極易入門，對高級用戶也能避免復(fù)雜項目的流程混亂或錯誤。

      第二方面：部分導(dǎo)向式的修改流程設(shè)計。軟件設(shè)計了一個非常實用的《輸入?yún)?shù)檢查修改》窗口，該窗口按部分導(dǎo)向式設(shè)計，即可利用導(dǎo)向程序也可自選流程。在基本數(shù)據(jù)輸入后需要修改或想利用已有項目修改成另一個項目時，打開《輸入?yún)?shù)檢查修改》，即可使用查看修改功能。

      高效性

      用戶借助軟件可高效完成各種投資項目的經(jīng)濟評價工作，特別是高效完成復(fù)雜項目的經(jīng)濟評價工作，從而極大地減輕了工作量，提高了工作效率。

      本軟件優(yōu)秀的程序設(shè)計保證了VBA程序和Excel的良好結(jié)合，計算速度很快，輸出報表速度也很快。

      貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件使用說明

      《概率樹分析》程序功能

      如果上一步選擇了<概率樹分析>，則本窗口打開。

      1.本窗口功能強，采用非線性方法計算組合因素發(fā)生概率變化時對應(yīng)的財務(wù)收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值期望值FNPV、回收期期望值和離散系數(shù)等。適用于同一個敏感因素每一期的變化量和概率相同的情況。

      2.只對資本金稅后進(jìn)行計算。

      3.敏感因素共五項：土地價格、建安工程費、經(jīng)營價格(可選擇出售、出租和自營價格單個或組合)、使用率(可選擇出售率、出租率、自營率單個或組合)和可變成本(可選擇出租、自營可變成單個或組合)。

      4、單擊<校核>命令，校核變量數(shù)據(jù)是否在控制值范圍內(nèi)。如下窗口提示。

      下圖是資本金稅后的分析計算情況。

      如果不想計算可以單擊<下一步>或<主窗口>。

      《概率樹分析》窗口輸入

      1.每一個變化因素的變化率分級數(shù)不超過3個，相應(yīng)的發(fā)生概率分級數(shù)也不超過3個。在計算期內(nèi)每期的變化情況相同。如果變化情況更復(fù)雜，在計算期內(nèi)每期的變化情況可能不同，則建議使用后面的蒙特卡洛模擬分析程序處理。

      2.因素變化率可以輸入正、負(fù)值或零。變化發(fā)生概率只能輸入正值或零。每一個因素的發(fā)生概率值之和必須等于1。對于不想計算的因素，其因素變化率不輸即可，但其變化發(fā)生概率需要輸入一個1。

      3.輸入的變化率數(shù)值應(yīng)不超過上限值和下限值。可以單擊<查看變化極限值>命令按鈕

      4.輸出的概率樹表已經(jīng)自動按照收益率或凈現(xiàn)值大小進(jìn)行排序，因此與左邊概率樹事件并不同行對應(yīng)。

      5.輸出的概率樹表是<資本金稅后>中最后計算的數(shù)據(jù)。輸出結(jié)果包括輸入的變化數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)，還有IRR累計圖。

      6.單擊〈下一步〉命令按鈕，將會彈出一個對話框，詢問是否打開《蒙特卡洛風(fēng)險分析》窗口。如果選擇“Yes”，則打開《蒙特卡洛風(fēng)險分析》窗口，否則打開《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。

      7.在本窗口打開時，如果是打開已經(jīng)完成自動計算并保存了結(jié)果的項目，則會出現(xiàn)下面的對話窗口：

      如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動計算。

      蒙特卡洛風(fēng)險分析

      蒙特卡洛風(fēng)險分析程序功能

      如果前面選擇了<蒙特卡洛風(fēng)險分析>，則本窗口打開。

      1.本窗口功能強，采用非線性方法計算組合因素在計算期內(nèi)發(fā)生概率變化時對應(yīng)的財務(wù)收益率FIRR期望值、凈現(xiàn)值期望值FNPV、回收期期望值和離散系數(shù)等。適用于同一個敏感因素每一期的變化量和概率可能不相同的情況。

      2.僅用于資本金稅后計算。

      3.敏感因素共五項：土地價格、建安工程費、經(jīng)營價格(可選擇出售、出租和自營價格單個或組合)、使用率(可選擇出售率、出租率、自營率單個或組合)和可變成本(可選擇出租、自營可變成單個或組合)。

      4. 發(fā)生概率分級數(shù)即分析對象變化的分級數(shù)，程序設(shè)定最大為10次。

      5.如果不想計算可以單擊<下一步>或<主窗口>。

      蒙特卡洛風(fēng)險分析窗口輸入

      1.請先選擇敏感因素，再選擇發(fā)生概率的分級數(shù);然后在左側(cè)的敏感因素可能變化率框中輸入變化率;最后在概率值輸入框中輸入每期的概率值。單擊<校核>，無誤后單擊<輸入>。根據(jù)提示可以選擇輸入另一個敏感因素的參數(shù)，程序自動轉(zhuǎn)到下一個敏感因素并進(jìn)行輸入框格式化。對于不想計算的因素，可以單擊另一個需要輸入的敏感因素名稱，或停止參數(shù)輸入而準(zhǔn)備進(jìn)行模擬計算。對于不同的敏感因素，分級數(shù)可以相同或不相同。

      2.在可能變化率框中輸入的單位為%，可以輸入正負(fù)數(shù);概率值框中輸入的概率值用小數(shù)，每期的概率值之和必須等于1。

      3.計算期是從項目開始建設(shè)時算起。投資變化輸入時間在建設(shè)期內(nèi);匯率變化輸入時間與建設(shè)期是否有進(jìn)口設(shè)備材料，有無國外借款，生產(chǎn)期是否有出口產(chǎn)品等有關(guān)。選擇敏感因素后程序?qū)⒆詣诱{(diào)整輸入時間。彩色框是非輸入框，白色框是輸入框。

      4.可以在左上角選擇分析對象，然后單擊<計算>，模擬計算程序自動運行，只需根據(jù)提示輸入模擬計算次數(shù)。模擬計算有效次數(shù)范圍為200～5000次,推薦次數(shù)為500～2000次。計算結(jié)果可以輸出報表。

      5.每次計算完成后，如要進(jìn)行其他效益分析計算，可以先選擇效益分析對象，然后直接單擊<計算>按鈕即可。

      6.本程序在校核按鈕中設(shè)計了自動填充功能，即在空格中自動填充與左邊格相同的數(shù)值。

      7.<查看變化率極限值>用于輸入數(shù)據(jù)參考，當(dāng)輸入的變化率超出該敏感因素變化極值時，校核不能通過。

      8.在本窗口打開時，如果是打開已經(jīng)完成自動計算并保存了結(jié)果的項目，則會出現(xiàn)下面的對話窗口：

      如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動計算。

      9.單擊<計算>命令按鈕，則會彈出對話框如下：

      如果是第一次打開本窗口，則窗口中的數(shù)據(jù)處理是500;否則窗口中的數(shù)據(jù)是原來已經(jīng)輸入的次數(shù)。該數(shù)據(jù)可以修改。

      確定后進(jìn)入計算程序:

      計算結(jié)束后，彈出結(jié)果顯示框如下：

      單擊〈下一步〉命令按鈕，將會打開《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。

      輸出結(jié)果包括輸入的變化數(shù)據(jù)和成果數(shù)據(jù)，還有IRR累計圖和分布圖。

      《敏感單因素及組合因素計算》窗口輸入

      1.選擇<單因素計算>時，在正變化和負(fù)變化框中均輸正值，程序會據(jù)此進(jìn)行計算并顯示收益率FIRR、凈現(xiàn)值FNPV和回收期的計算結(jié)果。

      下圖是輸入±15數(shù)據(jù)，單擊單擊<校核>、<自由選擇計算>后的計算結(jié)果：

      2.選擇<組合因素計算>時，在輸入框中輸入正負(fù)數(shù)值均可，程序會據(jù)此進(jìn)行計算并顯示收益率FIRR、凈現(xiàn)值FNPV和回收期的計算結(jié)果。

      3.輸入的數(shù)值應(yīng)不超過零點值。即當(dāng)零點值為負(fù)數(shù)時輸入值不小于零點值，當(dāng)零點值為正數(shù)時輸入值不大于零點值，程序會自動進(jìn)行限制。

      4.如果選擇了組合因素計算，窗口會變成下面的狀態(tài)，并可進(jìn)行任意組合計算。

      下圖是輸入±10數(shù)據(jù)，單擊<校核>、<自由選擇計算>后的計算結(jié)果：

      5.<自動組合計算>是以出售、出租和自營價格變化為主，疊加上建安費變化、售租自營率變化和成本變化中的一個敏感變化因素，程序自動計算出融資后稅后的IRR結(jié)果,可以在最后輸出表格。程序計算結(jié)束后會提示大于或等于基準(zhǔn)收益率的百分比,如果為100%,建議加大變化幅度重新計算。

      自動組合計算程序依據(jù)前面窗口計算的臨界點來自動控制總步長。因此，程序會在提示窗口中給出敏感因素變化步長建議。敏感因素變化步長單位為%,有效數(shù)據(jù)在1-10之間.輸入值不大于項目方案最小臨界點的四分之一(程序在此值小于1時取1,大于10時取10)。提示窗口會給出本項目方案的控制值。

      如果是第一次打開本窗口，則窗口中的數(shù)據(jù)處理是5;否則窗口中的數(shù)據(jù)是原來已經(jīng)輸入的數(shù)值。該數(shù)據(jù)可以修改。

      確定后自動按程序進(jìn)行融資后稅后變化因素兩兩組合計算，并在計算結(jié)束時給出結(jié)果提示。

      6.最后輸出有數(shù)字表格和圖形。其中自動組合計算有表格輸出格式如下例：

      7.單擊〈下一步〉命令按鈕，將會彈出一個對話框，詢問是否打開《概率樹分析》窗口，如果選擇“Yes”，則打開《概率樹分析》窗口;否則再彈出一個對話框，詢問是否打開《蒙特卡洛風(fēng)險分析》窗口，如果選擇“Yes”，則打開《蒙特卡洛風(fēng)險分析》窗口，否則打開《數(shù)據(jù)及圖表顯示》窗口。

      8.在本窗口打開時，如果是打開已經(jīng)完成自動計算并保存了結(jié)果的項目，則會出現(xiàn)下面的對話窗口：

      如果選擇(是)，則保留原有的結(jié)果，不進(jìn)行新的計算，<下一步>命令被激活;如果選擇(否)，則以前的結(jié)果被清除，重新進(jìn)行自動計算。

      9.在本窗口打開時，如果是打開已經(jīng)完成風(fēng)險變量控制值計算并保存了結(jié)果的項目，則會出現(xiàn)下面的對話窗口：

      如果選擇<是(Y)>，則保留原來的變量控制值，直接開始其他功能輸入和計算。如果選擇<否(N)>，則轉(zhuǎn)到下面窗口

      單擊<確定>后開始變量計算。一般計算時間較長，需要等待，如下圖：

      控制值計算完成后，可以在此窗口和概率樹窗口、蒙特卡洛分析窗口單擊<查看變化率控制值>命令，查詢控制值。

      控制值計算完成后，可以進(jìn)行各種風(fēng)險分析功能的運算。

貝斯特房地產(chǎn)經(jīng)濟評價軟件更新日志

      修改部分程序消除BUG，優(yōu)化完善部分內(nèi)容，補充修改說明書。